こんにちは。営業部 宮村です。
肌寒さが身にしみるこの頃、年末に向けて慌ただしい時期に入っていきますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
前回は「ビルオーナーが変わることへのリスク」について、お客様から頂いた生の声をお伝えさせて頂きました。その中で、様々なトラブルが発生している事に驚きました（当社では、このようなトラブルを聞いたことが無かった為．．．）。
さて、第2回目は「保証金の返還」について法律的な観点からお話ししたいと思います。
オフィスを取り巻く環境が変化している昨今、入居時に契約したビルオーナーが将来にわたってビルを所有し続けるという保証は無くなっています。
「入居しているビルオーナーは、長いお付合いで信用力のある大企業。そんな大手企業がコロナの影響によりビルを売却することも」
「外資系の投資会社が転売目的でオーナーになった」
その際に重要になることが、「ビルオーナーの売却方法」です。
売却には２つの方法があり、ビルオーナーの対応次第では、テナント様へ大きな影響を及ぼすことになります。
【任意売却の場合】
旧ビルオーナーとの賃貸借契約関係はビルを購入した新ビルオーナーに継承され、テナント様からお預かりしている保証金も新ビルオーナーに移行される為、賃貸借契約終了後に返還されます。
任意売却に対し、
【競売の場合】
競売の基になる抵当権（おすすめコンテンツ：用語集）が設定される前に、テナント様が賃貸借契約を締結し既に入居している場合は新オーナーより返還を受けられますが、それ以外は保証金返還債務は旧ビルオーナーが負うことになる為、保証金の返還を受ける事は現実に難しくなります。
この問題は契約書による取決めでも対抗できない為、オーナー選びは慎重に行なってください。
ビルオーナーの勝手な事情だけで預けた保証金が返還してもらえない。
そんなリスク（考えたくありませんが．．．）に備え、ビルオーナーの情報を営業担当からしっかり聞いてください。例えば、候補物件の土地・建物に抵当権が付いているかどうか確認してください。
次回は、「競売後に新オーナーより立退き要求された！？」についてお伝えしたいと思います！！
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