みなさまこんにちは。営業部 林です。
本日は「北方領土の日」です。
日本政府が1981(昭和56)年に制定。
1854(安政元)年12月21日(新暦1855年2月7日)、日露和親条約が締結され、北方領土が日本の領土として認められた。
さて、今回は『保証金編その2』として【保証金・敷金】についてお話致します。
以前、賃貸オフィスビルの営業マンがお伝えするお役立ち情報(保証金編)としてビルオーナーが変わった場合の保証金についてお話致しましたが、今回は【保証金・敷金】に関してもう少し詳しく見てみましょう。
賃貸オフィスを契約する際、賃料や共益費・管理費といった毎月の支払いに注目しがちですが、実は契約時にまとめて払う保証金・敷金も大事な項目です。
中でも高額な保証金・敷金については正しく理解していないと、いざ物件を退去しようとした時に追加で料金を請求されたり、保証金・敷金の返還を巡ってオーナー（家主）とトラブルになってしまったりすることもあります。そんなトラブルを未然に防ぐためにも、しっかりと理解しておく必要があります。
・そもそも保証金・敷金とは？
民法では、敷金…『いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。』と定義しています。（改正民法第622条の2第1項）
民法では【敷金】という名目で記載されていますが、『保証金』や『権利金』といった名目が使用される場合もあります。その場合は趣旨や内容が民法で定義された【敷金】の定義に当てはまっていれば、【敷金】に当てはまるとされています。
言い換えると、保証金・敷金とは、賃貸オフィスを借りる際にオーナー（家主）に対して、賃料の滞納や他の入居テナントの過失による損傷の修繕費等を担保するために、契約時に支払う預託金のことになります。
「坪単価」や「㎡単価」により決まったり、「賃料の〇ヵ月分」と決められることがあるかと思いますが、入居するビルごとにオーナー（家主）がそれぞれ独自の算定方法で決めています。
・保証金・敷金の相場はいくらなの？
先ほど、オーナー（家主）が独自で決めると記載しましたが、オーナー（家主）が個人オーナーなのか大手デベロッパーなのか等でも相場が異なります。
「ざっくり・おおよそ」という話でするならば、賃料の10～12か月分が相場と言えます。
オフィスは住居に比べて原状回復費をはじめとする退去時の費用が高くなる場合が多いことが要因です。
万が一、テナントが賃料を支払わずに連絡が取れなくなってしまった場合、住宅であれば家具の撤去とハウスクリーニングで済みますが、内装工事を行っている場合が多いだけにオフィスの方が費用が高くなるというのが原因です。
保証金・敷金を払うタイミングは、賃貸借契約を締結する際が一般的です。契約にあたり、支払期限は設定されているはずですので、必ず確認しておきましょう。
また、保証金・敷金は預かり金のため、消費税はかかりません。
・保証金・敷金はいつ返還される？
改正民法では、『賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。』とされています。（改正民法622条の2第1項1号）
これにより、賃借人（借り主）に対する保証金・敷金返還債務と賃貸人（貸し主）に対する賃借物（賃貸オフィス）の明渡し債務は、【特約がない限り】、賃借人（借り主）は先に明渡を行わないと保証金・敷金は返還してもらえないとということが明白にされました。
ただ、この規定は任意規定とされていますので、特約条項により返還時期が設定されている場合には、特約が有効となります。貸室からの退去後、賃借人（借り主）の債務の清算後、『遅滞なく』『１ヶ月以内に』『６ヶ月以内に』など契約書の記載があれば、その時期に合わせて返還されますので、予め確認しておくことをお勧め致します。
ただ、オフィスの移転を考えている方は注意が必要です。『債務の清算』＝『オフィスの明渡し』ではありません。原状回復工事が終了し、返却が必要な貸与品の返却、電気代等の光熱費・その他必要な費用の精算が終わった時点で『債務の精算』となります。
また新しいオフィスは、旧オフィスを退去するまでに契約を締結しておかなければなりません。そのため、新しいオフィスの保証金・敷金に旧オフィスの保証金・敷金を充当することは出来ません。
ですので、移転の場合は新しいオフィスの保証金・敷金は別途用意しておく必要があります。
・保証金・敷金は全額返還されるの？
保証金・敷金は清算時に全額戻ってくるわけではありません。
賃貸オフィスの場合、「償却」がある物件が数多くあります。この償却とは保証金・敷金から解約清算時に無条件に差し引かれる費用のことです。
我々の地盤の関西では、敷引き（しきびき）や解約料と呼ばれることも多いです。
償却費の相場は、保証金・敷金の10～20%程度、もしくは賃料の1ヶ月～2ヶ月分程度とされる場合が多いようです。
償却額は、契約書に記載されていますので、必ず確認しましょう。
また、保証金・敷金から償却額や原状回復工事費を差し引いた額が返還されることもあります。
オフィスを借りるときには、初期費用の1つとして必ずついてくるのが保証金・敷金。毎月の支払とは違って高額になりますので、必ず確認しておきましょう。
また、退去時の返還時期や返還額（償却や原状回復工事）についても、予め確認しておくに越したことはありません。
最後に少し宣伝させてください！
弊社は、大阪市内を中心に神戸、堺にオフィスビルを40数棟所有しております。
最新の免振構造、制振構造の最新ビル、コストパフォーマンスに優れたビル、3坪台からのコンパクトなオフィス等々レイアウトがしやすいオフィスを多数ご用意しております。
是非、お気軽にお問合せ下さいませ‼
◆◆キャンペーン詳細◆◆
エンドユーザー様限定！！ホームページからお問合せ頂き、弊社物件をご成約された方に２０，０００円キャッシュバックしております。
※限定のキャンペーンとなりますので、気になる物件が御座いましたら、お早めにお問合せ下さい。
→【物件のご相談や問い合わせはこちら】
※その際、「お問合せ内容」の欄に〈キャンペーンを見た〉と明記下さい！！
【自社物件につき仲介手数料は頂きません！】
各種お問合せはこちら→０６－６３６２－５５９５（担当：林）
繋がりにくい場合は、お手数ですが０６－６３６２－６６７１にお掛けください。
『ＭＦ』『千代田』『八千代』
前田不動産株式会社
URL：http://www.maeda-re.co.jp/
大阪市北区西天満4丁目3-18 MF西天満ビル
